IGMA capital group Доверительное управление недвижимостью
IGMA capital group предоставляет услуги
доверительного управления. Объектами доверительного управления могут
быть различные виды имущества.
Проблема рационального использования своего имущества стоит перед каждым
собственником, независимо от размеров и состава собственности. Согласно
ГК собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Рационально используемая собственность приносит доход, но собственность
может быть и причиной многочисленных проблем, и не только финансового
характера.
Специалисты нашей фирмы в состоянии принять на себя Ваши проблемы. Наши
сотрудники обладают необходимыми знаниями и навыками для управления
различными видами имущества. Процесс управления построен так, что Вы в
любой момент можете проконтролировать наши действия, и все ключевые
решения принимаются лично Вами.
МЫ НЕ ДУМАЕМ ЗА ВАС, МЫ ПОМОГАЕМ ВАМ ПРИНЯТЬ ПРАВИЛЬНЫЕ РЕШЕНИЯ!
Сотрудничество с нашей компанией будет эффективно,
если Ваш объект недвижимости:
требует для своего управления значительного
отвлечения временных, материально-технических и управленческих
ресурсов собственника;
впервые продвигается на рынок недвижимости;
требует разработки и реализации специальной
программы своего технического обслуживания и эксплуатации;
не соответствует требованиям рынка по своим
технико-эксплуатационным свойствам;
приносит доход меньше среднерыночного;
имеет высокий уровень недозагрузки и
неплатежей арендаторов.
Деятельность управляющей компании:
экспертиза технического, экономического и
юридического состояния недвижимости;
оценка рыночной стоимости объекта;
составление подробного бизнес-плана
управления объектом недвижимости;
использование тех юридических форм и
конструкций, которые удобны собственнику;
привлечение инвестиций в Вашу собственность;
выбор и реализация наилучшего и наиболее
эффективного варианта использования объекта недвижимости;
защита интересов собственника в органах
государственной власти;
правильный подбор и проверка арендаторов,
документальное сопровождение, обеспечение сбора арендной платы.
Цели управления:
максимизация прибыли;
увеличение стоимости объекта недвижимости;
повышение престижа собственника в результате
обладания соответствующим объектом недвижимости;
защита от инфляции;
проведение предпродажной подготовки объекта.
О доверительном управлении в РФ.
Институт доверительного управления является одним из старейших в мире,
старше его лишь институт собственности. Доверительное управление
появилось тогда, когда разделились функции собственника и управляющего.
И водитель транспортного средства, которое ему не принадлежит, и
президент страны, посути своей, являются доверительными управляющими,
которым собственник делегировал право пользования своим имуществом.
Основным документом, регламентирующим данный вид деятельности, является
Гражданский Кодекс. Закон о доверительном управлении Государственная
Дума не может принять уже в течение нескольких лет, что является
причиной, по мнению некоторых бизнесменов, тормозящей развитие данного
бизнеса в нашей стране. В то же время положений Гражданского Кодекса
вполне достаточно для развития доверительного управления.
В доверительном управлении участвуют две стороны: учредитель
доверительного управления (как правило, собственник имущества) и
доверительный управляющий. Выгодоприобретателем по договору
доверительного управления является учредитель или лицо им указанное.
Особо обращаем внимание на данное положение ГК. Доверительный
управляющий не является выгодоприобретателем управления, он имеет право
на вознаграждение, а также на возмещение необходимых расходов,
произведённых им при доверительном управлении имуществом. В ГК
указывается, что расходы возмещаются за счёт доходов от использования
имущества, переданного в доверительное управление. Последнее положение
является наиболее спорным.
Собственник имущества чаще всего готов привлекать управляющего к
управлению низкодоходным или даже убыточным имуществом, использование
которого не сможет покрыть (по крайней мере в начальный период
управления) расходов на его содержание и развитие. Как только имущество
становится высокодоходным в результате действий доверительного
управляющего, собственник стремится от управляющего избавиться. Этот
момент и является ключевым для чего нужен, по мнению многих, закон о
доверительном управлении. С этим можно было бы согласиться, если не
учитывать ряд моментов.
Во-первых, как может доверительный управляющий отстоять интересы
собственника, если он не в состоянии отстоять свои интересы?
Доверительный управляющий предоставляет собственнику конкретные услуги,
которые имеют конкретную ценовую характеристику. Если собственник не в
состоянии в данный момент оплатить услуги доверительного управляющего,
можно соответствующим образом оформить отсрочку платежа. Собственник и
управляющий могут заключить между собой любой договор и учесть любые
возможные обстоятельства.
Во-вторых, собственник никогда не откажется от услуг доверительного
управляющего, который предоставляет качественные услуги по разумной
цене. Но очень часто доверительный управляющий желает получать
вознаграждение за "должность", а не за действие. В этом случае
стремление собственника избавиться от такого управляющего разумно, и
никакие законы не заставят его действовать иначе.
И в-третьих, процесс доверительного управления должен быть максимально
прозрачным и понятным для собственника. Он должен сам принимать ключевые
решения, которые для него готовит доверительный управляющий. Данная
ситуация избавит собственника от опасения, что управляющий делает что-то
не так, даст ему возможность убедиться в высокой квалификации
управляющего и создаст действительно доверительные отношения.
Следующий момент, на котором мы хотим остановиться: кто может быть
доверительным управляющим. Согласно статьи 1015 ГК, доверительным
управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая
организация. Статья 1022 ГК, определяющая ответственность доверительного
управляющего, гласит, что доверительный управляющий, не проявивший при
доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах
выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает
выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления
имуществом, а учредителю управления убытки, причинённые утратой или
повреждением имущества, с учётом его естественного износа, а также
упущенную выгоду. Но Гражданский Кодекс не определяет, каким образом
может быть обращено взыскание на имущество доверительного управляющего,
если он является индивидуальным предпринимателем. В то же время эта
процедура значительно упрощается, если доверительный управляющий-
коммерческая организация.
С другой стороны, процесс управления недвижимым имуществом многогранен и
требует широкого спектра знаний и навыков: в юридической области
(приведение правоустанавливающих документов в соответствие с действующим
законодательством), в экономической области (начиная с составления
бизнес-плана доверительного управления, годового бюджетного планирования
и заканчивая текущей экономической деятельностью), в
эксплутационно-технической сфере, в девелоперской области и т.д. Трудно
представить себе специалиста, который мог бы соответствовать данным
требованиям. Можно возразить, что данные услуги можно получить от
сторонних организаций. Это правда, но для того, чтобы правильно оформить
заказ, проследить за его выполнением и принять результаты, знания и
навыки необходимы, а себестоимость такого управления, скорее всего, не
удовлетворит учредителя. Напрашивается вывод: качественные услуги
доверительного управления может предоставить только соответствующая
коммерческая организация.
По нашему мнению, основная проблема, которая стоит на пути развития
института доверительного управления, это проблема доверия собственника.
Если в управление передаётся значительная собственность, каким образом
собственник может себя застраховать от возможности потерять эту
собственность (статья 1022 ГК указывает,что долги по обязательствам,
возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за
счёт этого имущества)? Один из вариантов- это ограничить права
доверительного управляющего, но это лишает смысла сам процесс
доверительного управления, так как фактически управлять объектом будет
сам учредитель. Другой вариант- это сделать процесс управления
максимально прозрачным и понятным для учредителя. Данный процесс имеет
несколько этапов:
1. Собственник имущества должен осознанно принять решение об организации
доверительного управления (особо обращаем внимание на слово
"осознанно"), определить цель, для которой он организует доверительное
управление.
2. Коммерческая организация, привлечённая для доверительного управления,
должна произвести оценку имущества и разработать бизнес-план управления,
который согласовывается с собственником.
3. На основании результатов оценки и бизнес-планирования происходит
корректировка цели доверительного управления, которая утверждается
собственником.
4. Коммерческая организация осуществляет управление имуществом, имея
генеральные полномочия, определённые рамками бизнес-плана. Если
возникает необходимость внесения изменений в бизнес-план или предпринять
действия, выходящие за рамки полномочий, происходит согласование данных
действий с собственником.
Данная схема позволяет собственнику контролировать действия управляющего
с одной стороны. С другой стороны, собственник не дистанцируется от
процесса управления, все важнейшие решения принимаются с его участием.
Доверительное управление недвижимостью- это процесс управления
недвижимостью собственником недвижимости посредством привлечения
профессионального управляющего и делегирования ему соответствующих прав
на определённый срок.
